Combien je peux espérer louer mon appartement ?

By | 9 août 2016

petite annonce immobilier - journal d'annonces de locations

Pour réaliser un bon investissement immobilier il est nécessaire de tirer le maximum de rentabilité (donc le maximum d’argent) sur l’ensemble des étapes de l’investissement. Le loyer généré par l’appartement ou la maison mis en location en fait partie. Cette étape est même l’une des étapes clés pour réaliser un investissement immobilier à fort rendement.

D’apparence facile, fixer CORRECTEMENT le prix du loyer mensuel pour son appartement n’est pas si aisé que cela. Un loyer trop élevé, n’attirera pas les locataires. En revanche, un loyer trop bas peut plomber votre rentabilité. J’ai moi-même dû estimer et fixer le loyer mensuel pour la mise en location de mes deux appartements.

 

Dans cet article je vais vous montrer les astuces que j’ai utilisées pour fixer à coup sûr le loyer idéal d’une location.

 

Sonder le parc immobilier de votre quartier :

Capture d’écran 2016-08-08 à 11.50.27Avant de vous lancer dans une estimation de loyer, il est essentiel de bien connaître le parc immobilier du quartier dans lequel vous avez ou allez investir. Pour cela, il faut une nouvelle fois utiliser les moyens les plus puissants mis à notre disposition : les sites d’annonces immobilières.

Vous allez donc rechercher sur des sites comme leboncoin ou seloger des annonces de location immobilière avec les mêmes critères que votre appartement. Il est important de bien sonder le marché local pour coller au plus près des prix de ce dernier. Si l’annonce du loyer de votre appartement est deux fois plus chère que la valeur moyenne de la location dans votre quartier, vous n’attirerez aucun locataire.

 

Prenez donc quelques heures pour inspecter les annonces de location immobilière dans votre quartier. Notez pour chaque annonce : le prix mensuel du loyer, les m² de l’appartement et l’état général du bien (de 1 à 3).

Rentrez toutes ces données dans des tableaux comme ci-dessous par exemple:

Exemple de calcul du prix moyen au m² pour la fourchette basse du marché :

Capture d’écran 2016-08-09 à 12.24.45

 

De cette façon, vous allez vous constituer une base de données solide des différentes locations de votre quartier et vous allez pouvoir estimer la fourchette basse et haute du loyer à fixer pour votre bien.


 

Rédiger des annonces fictives:

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A cet instant, vous connaissez donc la fourchette basse (1) et haute (3) d’une location au m² dans votre quartier. Cette dernière étape consiste à situer exactement la place de votre appartement dans ce marché.

Pour cela, vous allez rédiger une annonce de location immobilière pour votre appartement en vous appliquant sur le titre, la description de l’appartement, ses points forts et le choix des photos.

Vous allez ensuite commencer par fixer le prix dans la fourchette basse de votre marché. Rien de plus simple, il suffit de multiplier le prix moyen au m² de votre base de données (1) par le nombre de m² que possède votre appartement. Vous obtiendrez ainsi la valeur basse du loyer pour votre appartement.

Exemple dans mon cas :

Appartement : 34 m² 

Prix moyen du m² pour la fourchette basse du marché (1) : 21,65 €/m²

 

Calcul du loyer mensuel HT bas : 34 * 21,65 = 736,1 €

 

 

NB : je vous conseille de ne pas faire apparaître votre numéro de téléphone dans l’annonce et de noter à la fin de la description : « Premier contact uniquement par mail ».

 

Désormais, il suffit uniquement d’attendre les demandes des locataires.

 

  1. Si vous recevez plusieurs dizaines de mails la première semaine, cela signifie que le prix fixé pour votre appartement est trop faible.
  2. Si vous recevez entre 3 et 10 mails la première semaine, cela signifie que le prix de votre annonce est correct pour votre appartement.
  3. Si vous recevez moins de 3 mails la première semaine, votre loyer espéré est trop élevé.

 

Dans les cas 1 et 3, Il faudra alors générer une nouvelle annonce en modifiant le prix du loyer (remplacer dans votre calcul le prix moyen du m²), et ceci, jusqu’à se trouver dans le cas n°2.

Attention : penser à bien supprimer à chaque fois la dernière annonce immobilière générée afin de ne pas créer de doublon d’annonce à des prix différents.

 

Cet article est maintenant terminé, dites-moi dans les commentaires combien de m² votre appartement fait-il et combien espérez-vous le louer ?

 

Pour ma part :

  • Premier appartement : 32 m2, 400 €/HT
  • Second appartement : 26 m2, 560€/HT

 

 

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One thought on “Combien je peux espérer louer mon appartement ?

  1. Angélique Capron

    Bonjour Guillaume,

    J’ai employé la même méthode que toi pour savoir si la collocation était possible dans certaines villes.

    Grâce à cela, aujourd’hui je sais dans quelles villes investir.
    Je peux maintenant me focaliser sur ma recherche d’achat.

    A bientot

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